【つくば】初めてでも失敗しない！マンション買い方のコツ徹底解説！

「子供の成長を考えると、今のアパートでは生活が不十分になってきた」
「初めてマンションを買おうとしているけれど、何から始めたらいいのか分からない」
という方は多いのではないでしょうか。
マンションを購入することは、人生の中でも一番大きな買い物であり、大きな決断の一つですよね。
毎日を過ごす大切な場所である住まいの購入にはどうしても慎重に考える必要があります。
「マンション選びに失敗したくない」
「つくばはどんな街なの？」
「マンション購入の流れを知りたい」
「物件を選ぶときに見落としがちなポイントはある？」

金銭的なポイントから、マンション選びのコツまで詳しくお話しするので、このような疑問も解決できます！
ぜひ最後までお読みください！

1.つくばに住みたい人が急増中！

近年、茨城県のつくば市に住みたい！と考える人が増えてきているのです。
なぜ、いまつくば市が人気になってきているのでしょうか？

まず、つくばは都心から遠いというイメージを持っている人が多いかと思いますが、実は都内までのアクセスがいいのです！
例えば、つくば駅→東京駅だと、1時間もあればついてしまいます。
つくばエクスプレス線に乗り、秋葉原駅や北千住駅で1回乗り換えるだけで行けるのです！
また、つくば駅は当駅始発の駅となっているため、通勤ラッシュの時間でも都内まで座って通勤することもできます。

さらに、お子さんのいるご家庭からも人気が集まっています。
つくばは、教育環境を第一に考えている街として「教育日本一」というスローガンを掲げ、様々な取り組みを行っています。
例えば小中学生が、タブレットPCやテレビ会議を通じて、実際の大学教授や専門家と連携できるといった、つくば市ならではの教育資源を活用するカリキュラムなどがあるようです。

これらの発展により、東京経済新聞が発表した「住みよさランキング2018」では、総合評価で7位を獲得しています！
つくば市は、家族みんなが快適に住める街として人気を集めているようですね。

2.マンション購入までの流れ

いざ、マンションを買うとなっても、どんな流れでマンション購入まで進んでいくの？と不安になりますよね。
今のうちに知っておくと、実際にスムーズに進めることができるので、ここでは、マンション購入までの流れを紹介していきます。
各マンションや、不動産会社によって内容が前後することはありますが、下のような流れで進んでいきます。

①予算決め

いきなり多数の物件を見始めたらきりがなくなってしまったという事態をさけるためにも、まずはおおまかな予算を決めておくことが重要です！
予算を決めるときのポイントは、物件価格を見るだけでなく、諸費用のことまで考えるということです。
一般的には、購入金額の10%程度の諸費用がかかるといわれています。

②情報収集

大体の予算を決めたら、次は不動産情報サイトなどを活用して物件を探していきましょう。
ご家庭の規模に合わせて必要な部屋の数や、リビングの広さを見ることはもちろんですが、こだわりの条件を希望して検索することもできるのが便利なところです。
ペット可、床暖房の設備、角部屋など、様々な条件を付けることができます。
いいな、と思える物件は特に同じように検討しているライバルも多いので、早めに資料請求をするのがポイントです。

③物件選び

気になる物件をある程度の数に絞ることができたら、必ず実際に物件をみにいきましょう。5件以上は見るのがオススメです。
さらに、見に行ったときに、最寄りの駅まで歩いてみたり、近くのスーパーやコンビニまで行ってみたり、近くの学校への道の幅の広さや街灯の有無などの安全性といった細かい周辺情報も自分の目で確かめておくといいです。

④資金計画

予算設定とは異なり、決定した物件に合わせた計画を練るのが資金計画です。
無理なローンを組んでしまうと、後々で支払えなくなるという最悪の事態も起きてしまいます。
セミナーや相談会を実施しているところも多いので、不安なこと、わからないことはこのときにしっかりと確認しておきましょう。

⑤住宅ローン審査

住宅ローンの審査には2種類あり、事前審査と本審査に分かれています。事前審査は、金融機関が本当に融資をできるのかの判断を下すもので、職業は何か、年収がどのくらいか、頭金をどれくらい払うのかなどが関係してきます。

本審査は、より厳しい判断をするため、1週間程度かかります。
内容としては、例えば

　勤め先に関して

・勤続年数

・事業内容

・契約者の雇用形態

　契約者に関して

・健康状態

・返済完了時の年齢

といったことが審査で見られていきます。
また、住宅ローンの契約者が返済中に亡くなってしまったり、高度障害状態になってしまったりという様にローン返済が不可能な状態になることあり得ます。
そんなときにローンの残額を肩代わりしてもらえる、住宅ローン専用の保険である団体信用生命保険への加入が必要です。

⑥申し込み

住宅ローン審査に通ったら、いよいよ申し込みになります。
申し込みのかたちとしては、おおまかには先着順で申し込めるものと、申し込んだ後に抽選をして決定するものがあります。

⑦売買契約

申し込みが通ったら、実際に契約に進みます。
売買価格や契約内容を確認するものであり、物件の状態やマンションの規約など実際に住むうえでの重要事項の説明もあります。
ここで説明されたことでわからないことや不安なことをそのままにしてしまうと、のちのトラブルにも繋がりやすくなってしまいます。

⑧住宅ローン本申し込み

住宅ローン本申し込みでは、借入れする金額、借入期間・金利、融資の実行日などを決めます。
また、住宅ローン本申し込み時には住民票、実印、銀行印、印鑑証明、確認書類、売買契約書が必要になってきます。

⑨残金決済、引き渡し

諸費用を除く、ローンを組まずに現金でお支払いする部分である頭金や仲介手数料などの諸費用の支払いを行います。
管理費や、固定資産税など清算金が必要になってくる場合もあるので、確認して当日までに用意しておかなくてはなりません。
ちなみに、頭金が0円でローンを組めるフルローンの場合だと頭金は必要ありません。
住宅の管理に関する書類なども受け取り、鍵の引き渡しを受けると、待ちに待った入居となります！

3.つくばマンションの買い方

おおまかなマンション購入の流れはわかりましたか？
ここからは、マンションを買いたい！という方が疑問に思いがちなところを解説していきます。

3-1.つくばマンションの相場

つくばのマンションの相場は、3500万円から4000万円前後といわれています。
3LDKで、3200万円台で購入することができるマンションもあります。
中古マンションだと、築年数がそこまでたっていなくても3000万円を切ることもあるようので、ねらい目かもしれません。

3-2.マンションの資産価値をみる

今は、この先マンションを売るつもりはなくても、そこに永住する保証をするというのは難しいです。
そこで、物件選びをするときから万が一のときのためにマンションの資産価値を見ておきましょう。
マンションの資産価値とは、その建物や敷地が持つ価値のことで、見るべきポイントは4つあります。

－立地－

つくば駅が最寄りとなるマンションは、立地の資産価値が高いといえます。
先ほどもお話ししましたが、つくば駅は、つくばエクスプレス線の始発駅です。
通勤で電車を使う方にとっては、朝から座って通勤することができるのは嬉しいですよね。

－安全性－

つくば市では、2015年の鬼怒川水害などを教訓に、桜川の洪水浸水想定区域が大幅に見直されて、想定区域は見直し前の1.75倍に大幅に拡大されたそうです。
洪水発生前に住民を確実に避難させ、逃げ遅れをなくすための具体的な対策の検討をしている地域みたいですね。

－先進性－

先進性については、物件の広さと設備をじっくり検討しましょう。
中古マンションなのに人気のある物件は、新築当初の他マンションより広めで、設備としても敷地内にスーパーがあるなど、当時からすると珍しい設計の物件です。
今新築マンションの購入を考えているなら、万が一売るとなった十数年後でも劣らないくらいの便利な設備のある物件を選ぶといいでしょう。

－管理体制－

特に中古物件を見に行ったときには、
・駐輪場や、駐車場
・ゴミ捨て場
を見ておくことをオススメします。これらの場所は、管理の意識が行きがちなエントランスや物件の部屋などとは違い、普段の生活が特に見えるところです。
ここまでしっかりと管理されていれば、安心できると思います。

資産価値をしっかり見極めることは、万が一引っ越しをすることになった場合に役立つだけではなく、これから快適に住むためにも重要な参考情報になりそうですね。

3-3.マンションの住宅ローンの目安は？

住宅ローンの目安は年収の5倍程度がいいとされています。
金融機関の住宅ローンの基準としては、借りられる額は年収の7倍から9倍であることが多いです。
そのため、年収の７倍から9倍で考えてしまいがちですが、これはあくまで上限として借りることができる額というだけです。

年収の7倍から9倍の魅力的なマンションを購入しても、そこから家庭の中で家計的にもゆとりのある生活が出来なければ意味がありません。
お子さんの教育費などはもちろん、ちょっと贅沢な旅行の計画などもできるような予算をたてるようにしましょう。

3-4.マンション購入の初期費用は？

マンションをいざ購入するとなると、ローンも気になりますが、初期費用についても気になるところです。
必要となる初期費用は、頭金と諸費用になります。
頭金とは、前もって物件価格の一部を支払うことです。
頭金は、物件価格の2割程度を支払う人が多いみたいですが、先ほどお話ししたように頭金０円でスタートするフルローンがあるため、必要のない人もいます。

諸費用に関しては大体、
新築マンション：物件価格の3~5%
中古マンション：物件価格の6~13%
といわれています。

中古マンションの方は、仲介手数料が関わってくるので高くなります。
しかし、仲介手数料の設定金額は企業によっても違うので、中古マンションの購入を考えている方は、仲介手数料についても確認するのがいいと思います。

ちなみに仲介手数料は、上限額があり、消費税8%の場合で

仲介手数料＝売買価格×3.24%＋6万4800円

となっています。

そのため、上限を超えることはないですが、あくまで上限のため、これより安く金額設定をしているところがあるということです。
しかし、金額を上限に近く設定するほど、サービスの質にも差をつけている会社もあるので、サービス面まで見てから決めましょう。

4.マンション選びのポイント

最後に、マンションを選ぶときに役立つポイントを紹介していきます。
マンション選びに失敗したくないあなたは必見です！

4-1.内見にはリストをつくる

物件選びをするときには、条件リストを作っておくのがオススメです。
モデルルームなどに行くと、素敵な家具も揃えられているので、家自体がより魅力的に見えてしまい、衝動買いに走ってしまう可能性があります。
大事な家選びでまさかの衝動買いを回避するためにも、事前に家族で話し合って

①この条件は絶対に譲れない！！
②この条件はなるべくあってほしい
③なくてもいいけどあれば充実

という風に3段階くらいにレベルを分けてリストを作っておきましょう。
例えば、駅やスーパーの近さ、周辺の学校の情報、内装のこだわりなどを話し合ってみましょう。

4-2.つくばマンションの災害リスク

災害のリスクについては、資産価値のところでもお話ししたように、物件を決める上ではとても重要な項目となります。

つくば市には、桜川や、小貝川などが流れています。
河川の近くの物件は、解放感のある眺めや、風通しもいいことから魅力的ですよね。
しかし、河川の近くで検討している方は事前に河川氾濫などの危険性はあるのか確認しておく必要があります。

また、つくば市のホームページには、つくば市を16分割してより大きく表示したハザードマップや、揺れやすさマップが掲載されているので、地域を選ぶときの参考になりそうです。

4-3.中古、新築マンションの選び方

中古マンションがいいか、新築マンションがいいかは、ご家庭の考え方によって変わってきます。
そこで、それぞれのタイプのメリットとデメリットを見てみましょう。

－新築マンションの場合－

メリット

・最新の技術が使われるため、住宅設備やセキュリティが充実する

・分譲業者からのサービスがあることがある

・一からコミュニティをつくることができる

デメリット

・建築中での販売が多いので、生活のイメージがしにくい

・オプションをたくさんつけてしまうと、物件価格以上にお金がかかる

－中古マンションの場合－

メリット

・住んでいる人がいるので、内見の時に家具などとともに生活を想像できる

・近所の住人に生活について聞くことができる

・現在の共同施設の管理状況がわかる

デメリット

・仲介手数料がかかる

・リフォームが必要な場合、物件以上にお金がかかる

これらの特徴を把握して、家族が大切にしたいポイントをよく話し合うことが重要です。

いかかでしたか？
今回は、つくばのマンションのおすすめポイントとマンション購入の基本的な知識を中心に、以下のようなことをお話しました。

まとめ

・つくばは都内までのアクセスが便利、始発駅だから快適

・つくばは教育環境の面からもオススメ

・マンション購入の大まかな流れは、予算決め→情報収集→物件選び→資金計画→住宅ローン審査→申し込み→売買契約→住宅ローン本申し込み→残金決済、引き渡し→入居

・つくばマンションの相場は3500万円から4000万円前後

・マンションの資産価値は、立地、安全性、先進性、管理体制を見る

・住宅ローンの目安は年収の5倍程度

・マンション購入の初期費用は、頭金と諸費用である

・内見には条件リストを作っておく

・新築マンションは最新の技術が使われるが、生活のイメージがしにくい

・中古マンションは生活が想像しやすいが、中古だからこそかかる費用もある

これからマンションを選ぶときには、ぜひこの記事を参考にしてみてください。
家族全員が快適に過ごすことができるつくば市で、新生活をスタートさせましょう！
最後までお読みいただきありがとうございました。

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